2 способа продажи квартиры по военной ипотеке

С 2005 г. в России действует накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения (НИС) для военнослужащих. По данным «Росвоенипотеки», субсидирующей выдачу целевых жилищных займов (ЦЖЗ) на покупку жилья военными контрактниками, за все время существования НИС ипотечные квартиры (дома) с помощью средств федерального бюджета приобрело несколько сотен тысяч ее участников, еще больше контрактников планируют сделать это в ближайшие годы. Большинство из них еще перед покупкой жилья задаются вопросом: можно ли, и если да, то как продать квартиру по военной ипотеке (ВИ), при условии что кредит за нее еще не выплачен. Данная статья подробно отвечает на этот вопрос, освещая различные нюансы и «подводные камни» сделок по ипотечным квартирам, а также объясняет, что происходит с ипотечными накоплениями военнослужащего, если он все-таки продает жилье, взятое по ВИ. Кроме того, нужно знать, как быть с военной ипотекой при разводе.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Согласно ФЗ № 117-ФЗ от 20.08.2004 г., регулирующему работу НИС, одной из особенностей данной системы является то, что квартира (дом), приобретенная военнослужащим по ипотечному кредиту (ИК) на его средства в НИС, после заключения сделки с банком оказывается в двойном залоге — у выдавшего кредит банка и «Росвоенипотеки». С другой стороны, права контрактника, как ипотечного заемщика, регулирует еще и общий Закон «Об ипотеке» (ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.), в силу которого военный получает право полного пользования ипотечным жильем только после снятия с него всех обременений.

Отсюда следует вывод: продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно только после снятия с нее обоих обременений — и перед банком, и перед государством (в лице «Росвоенипотеки»). Не рассчитавшись с долгом по кредиту перед банковским учреждением и не вернув ипотечные накопления, потраченные на приобретение жилья, в федеральный бюджет, сделать этого досрочно нельзя!

Соответственно, перед продажей квартиры по военной ипотеке весь вопрос упирается в то, как вывести ее из-под двойного обременения, если продать (обменять) ее нужно срочно — задолго до истечения срока действия ИК.

Досрочное погашение задолженности

Гасить остаток по ИК перед банком военный заемщик всегда обязан самостоятельно. Что же касается снятия обременения по военной ипотеке перед государством, то здесь возможны 2 варианта:

  1. Если выслуга контрактника превысила 20 лет, то ему достаточно написать заявление в «Росвоенипотеку» с просьбой о снятии обременения с его ипотечного жилья, и оно будет снято. Так же бесплатно можно вывести квартиру (дом) из-под залога государства и в том случае, если военный имеет более 10 лет выслуги и увольняется из армии по льготной причине. Основанием этого является то, что, в силу ст. 10 ФЗ № 117, в обоих случаях у военнослужащего возникает полное право на использование накоплений с его именного счета в НИС.
  2. Если же контрактник еще не отслужил 20 лет (или не получил право на использование ипотечных накоплений по другим основаниям, прописанным в вышеуказанной статье 117-го Закона), то при досрочном погашении ИК он обязан вернуть все деньги со своего счета в НИС, потраченные на ЦЖЗ и оплату процентов по кредиту, обратно в «Росвоенипотеку». Только после этого обременение с его квартиры перед государством будет снято.

Если говорить о деньгах, которыми участник НИС может погасить остаток долга за жилье перед банком, а также «расплатиться» с «Росвоенипотекой», то здесь возможны следующие варианты:

  1. Прежде всего, военнослужащий может использовать собственные средства.
  2. Если личных сбережений не хватает, то существует вариант с взятием нецелевого банковского кредита. По состоянию на 2020 г., основные ведущие российские банки (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и т. д.) выдают их под 11–13% годовых на сумму от 1 до 5 млн руб. Причем военные контрактники получают эти кредиты без проблем, так как «зарплату» им стабильно платит государство, и банки рассматривают их как надежных заемщиков.
  3. Наконец, военнослужащий может попытаться самостоятельно найти покупателя на свое ипотечное жилье, который согласится предварительно погасить его долг перед банком и «Росвоенипотекой». Однако данный вариант работает, как правило, только если залоговое жилье является высоколиквидным. К тому же, после снятия с квартиры всех обременений военнослужащий вряд ли получит за нее полную цену, так как такими сделками в основном занимаются профессиональные «перекупщики» жилья, зарабатывающие на подобных «схемах».

Продажа по переуступке прав

Переуступкой называется передача прав собственности заемщика на ипотечное жилье и его обязанностей по ипотечному договору третьему лицу.

Важно понимать: продажа жилья, купленного по ВИ, возможна только с разрешения банка, выдавшего ИК. Попытки проявить в этом деле самодеятельность практически гарантированно ведут к различным штрафным санкциям для ипотекодержателя со стороны банка — вплоть до продажи его квартиры с торгов.

Тем не менее, по сравнению с продажей жилья с предварительным погашением задолженности перед банком и «Росвоенипотекой», «избавление» от ипотечной квартиры по схеме переуступки прав на нее имеет целый ряд преимуществ:

  1. Во-первых, при подобной сделке военнослужащий экономит много времени (порой до 3–4 месяцев), что очень важно, если получить деньги за квартиру нужно срочно.
  2. Также у контрактника отпадает надобность в поиске собственных денег для погашения обязательств перед банком и Минобороны. Особенно это актуально, если в семье военнослужащего внезапно возникают финансовые сложности — из-за его увольнения из рядов ВС РФ, развода, получения наследства с долгами и т. д.
  3. Наконец, избавившись от ипотечного жилья по схеме переуступки прав, в отдельных случаях можно избежать обязательной уплаты налога на доход физлиц, который продавцу квартиры необходимо уплачивать в случае совершения сделки обычной купли-продажи.

При этом следует учитывать, что при продаже жилья по переуступке прав военный заемщик избавляется от своих обязательств только перед банком. Что же касается его долга за квартиру перед государством, то ЦЖЗ на жилье и проценты по ИК, уплаченные с его средств со счета в НИС, военнослужащему нужно возвращать и в этом случае.

Пошаговый алгоритм продажи квартиры

Для того чтобы продать жилье с предварительным погашением задолженности за него, военнослужащий обязан:

  • поставить в известность о своем намерении банк и «Росвоенипотеку»;Продажа квартиры
  • узнать о размере своей задолженности перед кредитным учреждением и Минобороны;
  • предварительно найти на свою квартиру покупателя (в случае, если последний согласится погасить долг контрактника за жилье перед банком и государством);
  • выплатить банку остаток ИК;
  • вернуть ЦЖЗ и уже уплаченные проценты по кредиту в «Росвоенипотеку» (при этом следует сразу же подать заявление о получение второго свидетельства участника НИС — если в будущем планируется покупка второй ипотечной квартиры);
  • получить письменные подтверждения того, что оба обременения с жилья сняты, и оформить в Росреестре свидетельство о праве собственности на него;
  • продать квартиру уже как обычное жилье без обременений.

В случае если контрактник хочет избавиться от ипотеки по схеме переуступки прав, ему нужно действовать иначе:

  • прежде всего, необходимо найти покупателя, которому будут передаваться права на ипотечное жилье;
  • далее с этим покупателем следует прийти в банк, где специалисты последнего проверят платежеспособность нового заемщика;
  • если кредитное учреждение одобрит сделку, военнослужащему нужно уведомить о ней «Росвоенипотеку» и вернуть государству деньги, потраченные на приобретение ипотечной жилплощади с его счета в НИС;
  • после этого в банке составляется новый ипотечный договор на квартиру — на нового заемщика;
  • на окончательном этапе сделки оформляется регистрация передачи прав собственности на жилье в госорганах и производится расчет между бывшим и новым владельцами ипотечной квартиры.

Что будет с накоплениями после погашения военной ипотеки

Как уже объяснялось выше, в случае досрочного погашения ИК военнослужащий-заемщик, не получивший права на использование своих ипотечных накоплений, обязан вернуть государству и ЦЖЗ на жилье, и все проценты, уплаченные по кредиту с его счета в НИС.

Однако в силу ст. 15 ФЗ № 117, свои ипотечные накопления участник НИС при этом вовсе не теряет. В случае если он не заканчивает служить в армии, то все возвращенные им государству средства восстанавливаются на его счету в НИС в полном объеме, и далее деньги Минобороны продолжают перечисляться на этот счет в обычном порядке, а сам военнослужащий получает возможность использовать средства НИС для приобретения ипотечного жилья повторно.

При этом следует понимать, что второй раз ИК будет предоставлен военнослужащему на гораздо худших условиях (в частности, срок кредита будет значительно уменьшен из-за увеличившегося возраста заемщика, а сами проценты по ИК могут быть повышены). С другой стороны, «в плюс» контрактнику может пойти его хорошая кредитная история, что и позволит ему взять военную ипотеку даже в возрасте 40 лет.

Подводные камни и риски

При продаже ипотечной квартиры могут возникать разные сложности. К основным «подводным камням» и рискам относятся:

  1. Потеря времени. Ответ на любой запрос в банк (по возможности досрочного закрытия долга по ВИ, о том, можно ли продать жилье по переуступке прав и т. п.) приходится ждать 1–2 недели. В «Росвоенипотеке» на рассмотрение каждого запроса участника НИС отводят еще больше времени — до 1 месяца.
  2. Потеря части денег за жилье. И в случае, если военный заемщик находит покупателя на свою квартиру, который соглашается погасить его долг перед банком по ИК, и в случае продажи жилья по переуступке прав бывший владелец жилплощади практически всегда получает за нее меньше денег, чем она стоит в реальности. Такая потеря является платой за возможность досрочно избавиться от ипотеки.Подводные камни и риски
  3. Штрафные санкции. Любые нарушения в процедуре досрочного погашения долга по ВИ или в сложной схеме продажи жилья по переуступке прав ведут к наложению штрафных санкций на заемщика со стороны банка.
  4. Наконец, само одобрение на сделку по переуступке прав на ипотечное жилье банки дают крайне неохотно — только после длительной проверки всех аргументов ипотекодержателя о необходимости проведения такой сделки и исключительно в случае, если убеждаются, что заемщик более не способен платить по ИК.

Увы, продать квартиру, купленную на денежные средства со счета в НИС, намного сложнее, чем взять ипотечный кредит и приобрести данное жилье. Существует множество подводных камней у подобных сделок, из-за чего они растягиваются порой на долгие месяцы. Тем не менее, все нюансы таких продаж прописаны в различных ФЗ и Постановлениях Правительства РФ, поэтому при желании приобретенную по военной ипотеке квартиру продать можно практически всегда. Главное — это использовать помощь профессионального юриста, и тогда риск потерять и жилье, и вырученные за него деньги сводится к нулю.

Довольны ли вы программой "Военная ипотека"?

Просмотреть результаты

Смотрите результаты опросов на другие волнующие темы

Загрузка ... Загрузка ...
Рейтинг автора
Автор статьи
Александр Анатольевич
Главный редактор и ведущий юрист сайта
Написано статей
452
Нам нужна ваша поддержка! Сделайте репост статьи!
Поставьте оценку автору, он старался для Вас!
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
У Вас остались вопросы? Оставьте комментарий. Мы ответим на почту. Срочные вопросы рассматриваем ЗДЕСЬ!

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий" я принимаю правила конфиденциальности

Adblock
detector