Что такое военная ипотека, ее условия в 2025 году

Согласно ФЗ № 316-ФЗ от 02.08.2019 г., для всех контрактников, поступающих на службу в ряды ВС РФ после 31 декабря 2019 г., приобретение жилья по военной ипотеке (ВИ) с 2021 г. является единственным способом получения квартиры в собственность при финансовой поддержке МО РФ. Также можно купить военнослужащему дом по военной ипотеке. Неудивительно поэтому, что условия военной ипотеки интересуют подавляющее большинство тех, кто планирует пойти служить или уже служит в армии. Также многих интересует возможность получения ипотеки без военного билета.

Данная статья рассказывает о том, как работает военная ипотека, со всеми нюансами, включающими ответы на вопросы о том, кому она положена, как стать участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения (НИС) для военнослужащих, какое жилье контрактник может взять на свои ипотечные накопления (ИпН), каков порядок оформления ВИ, что происходит с ИпН по военной ипотеке при необходимости увольнения человека из армии, как объединить накопления для покупки квартиры в том случае, если и муж, и жена являются военными, и как поступают с ипотечным жильем (ИЖ), если супруги-военнослужащие разводятся.

Что такое военная ипотека (НИС) и как она работает

НИС начала работать с 2005 г. — после принятия 20 августа 2004 г. ФЗ № 117 о накопительно-ипотечной системе. Суть военной ипотеки проста.

Любой человек, заключивший контракт с Минобороны, через 3 года после начала службы в армии становится участником накопительно-ипотечной системы — на его имя в НИС открывается счет, куда из федерального бюджета начинают ежегодно переводиться определенные денежные средства. А спустя 3 года после занесения в реестр НИС контрактник получает возможность использовать свои ИпН — для покупки жилья либо в качестве первоначального взноса для приобретения квартиры (дома) по ипотечному кредиту (ИК).

До 2019 г. вступление в НИС было добровольным. Контрактник мог либо приобретать жилье на свои ИпН, либо не участвовать в НИС в надежде на то, что служебное жилье, предоставленное ему для проживания во время службы в армии, после его увольнения из рядов ВС РФ с минимально необходимой выслугой лет будет безвозмездно передано в его собственность (как прописано в ст. 15 ФЗ № 76-ФЗ от 27.05.1998 г.). Однако с 2020 г. участие в НИС, в силу ФЗ № 316-ФЗ от 02.08.2019 г., для всех контрактников стало обязательным.

Единственным исключением являются военнослужащие запаса, возвращающиеся на службу после 31.12.2019 г. Если такие контрактники признаны нуждающимися в жилье и уже обеспечены субсидиями на его покупку, то включить в НИС их не могут.

Максимальная сумма и сроки кредитования

При выдаче ИК в банке его максимальный размер определяют, исходя из суммы конкретных ИпН контрактника на его счету в НИС. К 2025 г. наибольшие денежные средства накопились у тех военнослужащих, которые вступили в НИС еще в 2005 г., — у них эта сумма составляет 3 млн 331 тыс. руб. Соответственно, максимальные суммы кредитов, выдаваемые российскими банками в 2025 г. под ВИ, колеблются в районе 3,5–3,9 млн руб.

Что касается сроков кредитования, то они в каждом конкретном случае определяются, исходя из возраста военнослужащего, берущего ИК, и того, сколько лет ему еще остается служить для того, чтобы заработать двадцать лет военной выслуги. Как правило, банки ориентируются на отметку в 45 лет — именно в этом возрасте большинство контрактников выходит на пенсию. Соответственно, в идеальном варианте ИК военнослужащего должен быть погашен именно к этому возрасту, иначе выплата остатков процентов по кредиту будет осуществляться уже не стабильно (из средств Минобороны), а из личных денег заемщика, что может быть «опасным» для банка.

Суммируя все вышесказанное, можно констатировать, что по состоянию на 2025 г. большинство отечественных банков дают ИК по ВИ на срок от 10 до 20 лет. Хотя существуют и исключения — некоторые банки «рискуют» поднимать верхнюю границу для военных заемщиков до 25 лет.

Про индексацию сумм

Так как денежные средства, переводимые федеральным бюджетом на счета участников НИС, ежегодно индексируются (на величину годовой инфляции), максимальные суммы ИК также постоянно растут. Например, еще в 2018 г. военнослужащие могли получить под ВИ максимум 2,5 млн руб., а через 3 года (к 2024 г.) максимальный размер кредита, по расчетам «Росвоенипотеки» (которое и субсидирует целевые ИК на покупку жилья для военнослужащих), превысит уже 4 млн руб.

Размер ежемесячного платежа по ВИ

Величина платежа по ИК зависит от 3 факторов: суммы кредита, его срока и конкретного вида ВИ.

По состоянию на 2025 г., существуют 2 вида ипотеки для военных:

1. Обычная — выдаваемая холостым контрактникам, а также женатым, но имеющим не более 1 ребенка. Процентная ставка по такой ипотеке колеблется в пределах 7,5–9,9 % годовых — в зависимости от выдающего ИК банка.
2. Льготная «Семейная ипотека» — для военнослужащих, родивших в браке второго ребенка (и/или последующих детей) с 01.01.2018 г. по 31.12.2022 г. Ставка по данной ипотеке отличается более низкой величиной — она снижена в среднем до 5 % в год.

В любом случае, независимо от вида ВИ, банки стараются выдавать военным такие кредиты, чтобы ежемесячные платежи по ним не превышали 1/12 от суммы, ежегодно перечисляемой на счета участников НИС. В 2025 г. такой максимальный ежемесячный платеж равен 25 916 руб. В реальной жизни платежи по ИК всегда на 10–20 % меньше максимальных.

Залог и обременение на недвижимость

Всем военнослужащим, имеющим право на военную ипотеку, следует понимать, что после заключения сделки в банке купленная по ИК квартира (дом) оказывается под двойным обременением — у «Росвоенипотеки» и банка, выдавшего кредит. И до тех пор, пока ИК не погашен полностью, жилье так и остается в двойном «залоге» — стать его полноправным хозяином раньше этого времени заемщик не может.

Как устать участником НИС

Как уже подчеркивалось выше, до 2019 г. участие в НИС было добровольным — военнослужащего могли занести в реестр системы только после того, как он подавал командованию соответствующий рапорт о желании стать участником НИС. Однако с 2020 г. подавать подобный рапорт больше не нужно.

Требования к участнику программы

С 01.01.2020 г. единственными условиями для зачисления контрактника в реестр НИС стали:

• минимальная трехлетняя военная выслуга;
• отсутствие ранее выданных Минобороны денежных субсидий на приобретение (строительство) жилья военнослужащим.

Порядок начисления и размер накоплений

В первые годы существования НИС денежные средства на счета участников системы переводились ежемесячно. Однако несколько лет назад, для упрощения работы специалистов «Росвоенипотеки», данная схема перевода денег была изменена — теперь они поступают на счета участников НИС 1 раз в год.

Что касается самих сумм, перечисляемых на счета военнослужащих, то, как уже было сказано, они ежегодно индексируются. Сведения обо всех накоплениях участников НИС за все время существования системы приведены в Таблице 1:

Как и где посмотреть накопления

Чтобы узнать размер собственных ИпН, военнослужащий может использовать свой уникальный регистрационный номер в программе «Военная ипотека» (он присваивается каждому контрактнику при внесении его имени в реестр НИС). Ранее каждый участник НИС мог зарегистрироваться на сайте «Росвоенипотеки», и в любой момент времени, чтобы  узнать размер своих ИпН по военной ипотеки, Личный кабинет поможет в этом. Однако с августа 2019 г. данная функция на вышеуказанном сайте была отключена — с тех пор узнать свои ИпН участники НИС могут:

1. Воспользовавшись онлайн-калькулятором на сайте любого банка, работающего с ВИ (одно из полей подобного калькулятора военной ипотеки требует ввода регистрационного номера участника НИС). Однако этот способ является неточным, так как не учитывает инвестиционных накоплений по программе ВИ в «Росвоенипотеке» и всегда дает погрешность в несколько процентов.
2. Отправив официальный запрос в «Росвоенипотеку» по почте. Как правило, ответ с указанием точной суммы ИпН приходит участнику НИС в течение месяца.
3. Наконец, согласно Приказу МО РФ № 245 от 24.04.2017 г., командиры всех воинских частей (подразделений) раз в год обязаны самостоятельно направлять запросы о состоянии счетов НИС их подчиненных в «Росвоенипотеку», и не позже 15 июня доводить эти сведения до военнослужащих.

Когда можно воспользоваться средствами

Как уже было упомянуто, право использовать ИпН у военнослужащего возникает не ранее 3 лет после внесения его имени в реестр НИС. Однако никто не заставляет контрактника получать военную ипотеку именно по истечении 3 лет его участия в программе ВИ. Использовать накопленные средства для покупки жилья можно в любой удобный для военнослужащего «момент» и позже — как во время службы в армии, так и после увольнения из нее по «положительной» статье и с минимальной необходимой выслугой лет.

Какое жилье можно купить

В изначальной редакции 117-го ФЗ было указано только 2 типа жилья, которое военнослужащий имел право купить на свои ИпН:

• квартиру в новом, полностью готовом многоэтажном доме либо новый частный дом с земельным участком — у юридического лица (застройщика);
• квартиру (дом) на вторичном рынке — у физлица, но только в тех регионах, где наблюдались трудности с введением в строй нового жилья (в частности, на Дальнем Востоке).

Однако в 2019 г., в связи с принятием поправок к ФЗ № 214 «О долевом строительстве в РФ», в Правительстве России начались разработки Постановления, которое должно разрешить военным приобретать квартиры по ВИ еще и в строящихся домах. Летом 2020 г., в «Росвоенипотеке» уже разработала программу, согласно которой военнослужащие смогут покупать квартиры в недостроенных многоэтажках.

Как воспользоваться военной ипотекой пошагово

Пошаговая инструкция для участников НИС, желающих взять ИК по ВИ для приобретения жилья, выглядит так:

1. На первом этапе контрактник отправляется в банк с пакетом документов, включающим в себя заявление на получение ИК для приобретения выбранного ИЖ.
2. Банк проверяет данные заявителя, и в случае одобрения кредитной заявки открывает на его имя спецсчет, подписывает с заемщиком кредитный договор и закладную, а также представляет ему на подпись договор целевого жилищного займа (ЦЖЗ).
3. Далее документы пересылаются в «Росвоенипотеку» — для их проверки и подписания договора ЦЖЗ. Если у «Росвоенипотеки» не возникает «возражений» по сделке, то она перечисляет необходимые средства на спецсчет военнослужащего в банке и возвращает ему подписанный договор ЦЖЗ.
4. Наконец, на последнем этапе сделки контрактник обращается вместе с собственником — продавцом жилья в Росреестр для регистрации перехода прав собственности и закрепления обременения на объект сделки.

Требуемые документы

В список документов, предоставляемых силовиком в банк, входят:

• его паспорт;
• свидетельство участника НИС;
• заявление на получение ИК;
• согласие супруги на приобретение жилья (заверяется нотариусом);
• свидетельство о браке;
• брачный договор (в случае наличия);
• свидетельство о рождении детей до 14 лет (либо их паспорта, если они старше 14 лет).

В Росреестр военнослужащий и продавец жилья представляют следующие документы (помимо уже перечисленных выше):

• договор купли-продажи на жилье;
• кредитный договор;
• закладную;
• договор ЦЖЗ;
• паспорт продавца недвижимости и согласие его супруги на сделку;
• заявление от контрактника о регистрации прав;
• заявление от продавца о регистрации перехода прав собственности.

Следует также учитывать, что в отдельных случаях (например, если ИЖ приобретается на вторичном рынке, и у его продавца имеются несовершеннолетние дети) перечень представляемых в Росреестр документов для получения свидетельства о переходе прав собственности на недвижимость может быть расширен. Для его уточнения необходимо консультироваться с юристом.

Военная ипотека при увольнении

Согласно данным «Росвоенипотеки», большинство участников НИС предпочитают использовать свои ИпН еще во время службы в армии. И это неудивительно — ведь в случае приобретения жилья по ИК, выплачивать данный кредит контрактнику приходится много лет. При увольнении же таких военнослужащих из армии с их ВИ происходит следующее:

1. Если за контрактником сохраняется право использования ИпН, то возвращать государству ЦЖЗ, взятый военнослужащим во время службы на покупку жилья (а также проценты по кредиту, если квартира была куплена по ИК), отставному военному не нужно. При этом оставшиеся проценты по еще не выплаченному до увольнения ИК бывший военнослужащий далее выплачивает из собственных средств.
2. Если же при уходе с военной службы контрактник теряет право на использование своих ИпН, то в течение 10 лет после увольнения из армии он обязан вернуть в федеральный бюджет все деньги из НИС (как ЦЖЗ, так и проценты по ИК), которые он использовал для приобретения жилья.

Впрочем, закон не принуждает военнослужащих обязательно использовать средства с их счетов в НИС до их увольнения из рядов ВС РФ. Заслужив минимально необходимую выслугу лет, не воспользовавшийся своими ипотечными накоплениями во время службы в армии и увольняющийся из нее по «положительной» статье контрактник имеет право после ухода с военной службы получить их в полном объеме.

За кем сохраняется

В силу п. 4 ст. 10. ФЗ № 117 право использовать свои ИпН после увольнения из рядов ВС РФ имеют:

• все военнослужащие, увольняющиеся из армии после 20 лет выслуги (в том числе, и по собственному желанию, до окончания текущего контракта);
• контрактники с выслугой от 10 до 20 лет (в том числе, и в льготном исчислении), уходящие со службы по льготным причинам (ухудшению состояния здоровья, достижению предельного возраста пребывания на военной службе, семейным обстоятельствам или ОШМ);
• все военнослужащие (независимо от выслуги), если их увольняют по решению ВВК, признавшей их негодными к несению военной службы.

Кто теряет право на использование накоплений

Вернуть государству использованные средства со счетов в НИС после увольнения из армии обязаны:

• военнослужащие с выслугой от 10 до 20 лет, увольняемые из рядов ВС РФ не по льготной причине (к примеру, уходящие из армии по собственному желанию);
• контрактники, отслужившие менее 10 лет (в том числе, и в льготном исчислении) — независимо от причины увольнения, если только последнее не связано с признанием их негодными к военной службе;
• военнослужащие, увольняемые из армии по «отрицательной» статье, — независимо от выслуги лет.

Впрочем, в том случае, если потерявший право на использование своих ИпН контрактник не успел воспользоваться ими во время службы в армии, то после его ухода из рядов ВС РФ эти накопления просто «сгорают» — возвращать государству такому отставнику ничего не нужно.

Если оба супруга военнослужащие

Более 10 лет после принятия 117-го Закона в семьях, где муж и жена являлись военными контрактниками, каждый из них имел право приобретать жилье по ВИ только на собственные ИпН.

Однако 1 мая 2016 г. были приняты поправки к ФЗ № 117, разрешившие супругам-военнослужащим объединять свои средства со счетов в НИС для приобретения общего ИЖ. При этом каждый из супругов должен являться участником НИС не менее 3 лет. При несоблюдении этого условия совместная покупка ипотечной квартиры (дома) невозможна.

У ситуации с совместным приобретением жилья есть свои плюсы и минусы:

1. Так, плюсом является то, что ЦЖЗ супругов при покупке квартиры суммируются. В результате, в некоторых случаях семейная пара может приобрести жилье даже без использования банковского кредита, исключительно на свои объединенные ИпН. В том же случае, если жилье приобретается по ИК, первоначальный взнос у семьи также значительно повышается, что дает супругам возможность купить квартиру большей площади, чем ту, которую мог приобрести каждый из них по отдельности.
2. Минусом в данной ситуации является риск преждевременного увольнения одного из супругов из рядов ВС РФ. В том случае, если муж или жена заканчивают военную службу, а кредит за жилье еще не выплачен, то семье приходится искать собственные средства на выплату процентов по ИК (еще больше ситуация усугубляется, если после увольнения военнослужащего возникает необходимость вернуть государству ипотечные средства, потраченные на покупку ИЖ, в полном объеме).

Для тех, кто интересуется конкретными деталями взятия ИК в данной ситуации, можно добавить, что заемщиками в банке в подобном случае выступают оба супруга, но основным — более старший по возрасту.

Основные плюсы и минусы программы

НИС была создана для обеспечения военнослужащих качественным жильем в массовом порядке. Законодатели постарались учесть разные нюансы, возникающие при покупке ИЖ военными, еще на этапе разработки 117-го ФЗ, поэтому ВИ в ее сегодняшнем виде имеет достаточно много достоинств, каковыми являются:

• более низкие (льготные) ставки ИК, делающие взятие ВИ более выгодным, чем использование обычной «гражданской» ипотеки;
• свобода в выборе приобретаемого ИЖ — контрактник может купить квартиру (дом) любой площади в любом регионе страны;
• воспользоваться средствами НИС может каждый военнослужащий — независимо от его звания, военного «стажа», семейного положения и наличия у него (его семьи) иной недвижимости.

Впрочем, есть у ВИ и недостатки:

• так, размер ЦЖЗ не учитывает фактический состав семьи военнослужащего (он одинаков и для холостого военного, и для контрактника с женой и 1 ребенком), а также его звание и выслугу;
• после увольнения из армии (особенно досрочного — например, при получении инвалидности) военнослужащий может оказаться в сложной ситуации, когда весь остаток ИК, взятого на покупку квартиры, ему придется выплачивать из собственных средств.

Ведущие банки, предоставляющие кредит по программе

В 2025 г. оформить военную ипотеку участники НИС могут более чем в двух десятках банков. Большинство этих учреждений работает с обычной ВИ, однако некоторые предоставляют ИК и по льготной программе «Семейная ипотека для военнослужащих». Сведения о первой десятке ведущих банков, предоставляющих выдачу ипотеки для участников НИС, даны в Таблице 2:

Обязательно ли страхование жизни и имущества

При покупке жилья по ИК важно различать страхование жизни заемщика и его имущества (приобретаемой им квартиры):

1. Согласно ФЗ № 76-ФЗ от 27.05.1998 г., жизнь любого военнослужащего страхуется государством. По этой причине большинство банков, работающих с ВИ (особенно крупных), при выдаче кредитов на покупку ИЖ не требуют от заемщика страховать его жизнь. Однако в некоторых учреждениях такое требование существует — при отказе застраховать жизнь процентная ставка по ИК для заемщика повышается в них на 1–2 %.
2. В отличие от страхования жизни, имущество требуют страховать все банки без исключения. Причем, в силу 117-го ФЗ, оплату страхования имущества военнослужащий производит за свой счет.

Как снять обременение

Как уже упоминалось, одной из особенностей военной ипотеки является то, что приобретаемое по ИК жилье оказывается в двойном залоге — у «Росвоенипотеки» и банка, выдавшего кредит на его покупку. Обременение на ипотечную квартиру у «Росвоенипотеки» снимается автоматически, когда выслуга военнослужащего достигает 20 лет. Обременение со стороны банка «исчезает», когда участник НИС выплачивает ему последние проценты по кредиту.

Однако снять оба обременения и получить ИЖ в полную собственность военнослужащий может и досрочно, задолго до установленного кредитным договором срока его окончания. Для этого ему нужно сделать следующее (поэтапно):

Если он продолжает служить в армии, то ему достаточно:

• погасить остаток долга по ИК перед банком из собственных средств;
• представить в «Росвоенипотеку» закладную из банка с отметкой о погашении долга по кредиту.

Если же контрактник увольняется из рядов ВС РФ досрочно, без права использования своих ИпН, то помимо погашения долга перед банком, ему нужно будет также вернуть государству все деньги, использованные с его счета в НИС на покупку квартиры и оплату процентов по ИК. В этом случае жилье перейдет в его собственность только после того, как он полностью рассчитается и с банком, и с «Росвоенипотекой».

Рефинансирование ипотеки

Основной «подводный камень» в вопросе рефинансирования военной ипотеки заложен в изначальных противоречиях между ФЗ № 117 и Правилами предоставления ЦЖЗ, определяемыми Постановлением Правительства РФ № 370 от 15.05.2008 г. (по состоянию на 2025 г. эти противоречия еще не устранены, хотя попытки привести оба документа в соответствие один другому предпринимаются).

Согласно 117-му Закону, ИК на покупку квартиры по ВИ любой банк всегда выдает по предварительному договору купли-продажи. В то же время, рефинансирование ИК (т. е. снижение ставки по выданному кредиту в другом банке) возможно, только если в целях выдаваемого ИК было прямо указано, что ИЖ приобретается по основному договору купли-продажи.

Именно из данной детали и происходит невозможность рефинансирования первоначально выданного заемщику кредита в других банках. В лучшем случае само банковское учреждение, выдавшее кредит военнослужащему, может пойти ему навстречу и немного уменьшить ставку по его ВИ, но прямым рефинансированием это, конечно, считаться не может.

Налоговый вычет по ипотеке

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, налоговый имущественный вычет не может применяться в случае, когда квартира (дом) приобретается человеком не на собственные средства, а на деньги, выделенные государством. Жилье, приобретаемое по ВИ, покупается фактически на денежные средства из федерального бюджета, поэтому ни на какой налоговый вычет за приобретенную по ВИ квартиру военнослужащий рассчитывать не может.

Впрочем, здесь есть исключения. Если при покупке жилья на ИпН контрактник добавлял к ЦЖЗ также и собственные денежные средства (либо производил за свой счет ремонт в купленной квартире), то он имеет право на налоговый вычет из тех сумм, которые вложил в приобретение/ремонт жилья из своих денег.

Раздел квартиры при разводе

Согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ, все совместно нажитое во время брака имущество при разводе супругов делится пополам. Однако случай с ВИ под условия данной статьи не подпадает.

Если муж и жена разводятся, то ипотечная квартира остается тому супругу, на которого и был оформлен военный ИК.

Однако и тут существуют нюансы. Если второй супруг вносил какие-то деньги в первоначальный платеж за жилье или выплачивал проценты по ИК, то при разводе он может подать иск в суд с требованием вернуть ему эти денежные средства либо (если они были значительными) даже потребовать разделить квартиру (после снятия с нее обременений банка и «Росвоенипотеки») или продать ее, чтобы получить вложенные в нее средства обратно.

Разумеется, у ВИ существует немало подводных камней — разобраться во всех особенностях предоставления первоначального займа на покупку ипотечного жилья, а также во всех деталях изменения ставок по военной ипотеке и т. д., порой бывает непросто. Тем не менее, все эти нюансы прописаны в ФЗ № 117 и ряде сопутствующих Постановлений Правительства РФ. Для того чтобы воспользоваться всеми возможностями НИС, нужно лишь тщательно изучить данные документы (в крайнем случае — прибегнуть к помощи профессионального юриста), и тогда никаких трудностей с приобретением ипотечного жилья и последующим получением его в полную собственность не возникнет даже у военнослужащих, совершенно не разбирающихся в юридических вопросах.

 Загрузка ...